비욘드펀드만의 시그니쳐 투자상품,
ABL(Asset Backed Loan – 자산유동화대출) 투자

분양대금, 공사대금, 매출채권 등의 현금흐름을 예측할 수 있는 자산을 근거로 실행하는 대출로, 구조화된 안전장치를 통해 차주의 부도 리스크, 기타 채무자 등으로부터 자산 소유권을 절연시켜 투자자의 권리를 안전하게 보호할 수 있습니다. 비욘드펀드에서는 삼일회계법인 전무 출신의 서준섭 대표를 포함한 금융 전문가들의 전문성을 바탕으로 직접 대출상품의 구조를 설계하고 심사하여 국내 최초로 ABL 대출채권을 P2P 투자상품화에 성공하였습니다.

ABL, 쉬운 설명을 통해 자세히 알아보기

비욘드펀드가 출시하는 ABL 투자상품은 분양대금 ABL, 공사대금 ABL, 매출채권 ABL 등 크게 3가지로 구분됩니다.
분양대금/공사대금 ABL은 연 13~19% 이상의 높은 수익률을 제공하면서도, 부동산 신탁을 통해 분양대금/공사대금을 유동화시켜 확실한 상환재원을 확보하는 방식으로 구조화되어 부동산 PF 투자의 리스크를 대폭 감소시킨 비욘드펀드만의 유니크한 투자상품입니다.

분양 및 준공리스크가 최소화된
분양대금 ABL

비욘드펀드의 분양대금 ABL은 이미 분양계약이 완료되어 수익규모가 확정된 건축 사업장의 신탁수익권(분양대금)을 유동화 하여 실행하는 대출입니다. 분양계약 잔금 정산이 마무리되면 부동산 신탁에서 비욘드펀드로 대출금을 직접 상환하여, 차주 (시행사)의 부도위험, 채무불이행, 다른 채무자 등의 리스크로부터 투자금을 보호받을 수 있습니다.
시행사의 신탁수익권에 질권을 설정하거나, 신탁에 채권양도통지를 하는 방식으로 보호장치를 설정합니다.

Q. 분양이 다 되었는데 왜 대출을 받나요?

분양계약이 완료되어도 잔금이 정산되기까지는 사업장에 따라 6~18개월의 시간이 소요됩니다. 대부분의 경우에는 타 사업장 시행을 위한 토지매입 등 신규프로젝트 진행을 위한 비용 조달이 목적으로, 시행사(건축주)는 분양수익이 확정되어도 현재 시점에 현금화가 불가능하기 때문에 이를 유동화(담보)하여 대출을 신청합니다. 현재 저축은행에서는 PF대출규제 때문에 분양대금 유동화 대출 진행이 불가하며, 자산운용사(사모펀드)에서는 통상적으로 200억원 이상 규모의 분양대금 ABL만 취급합니다.
때문에 100억원 미만의 분양대금 ABL은 비욘드펀드와 같은 P2P 금융사를 통해 자금을 조달하거나 사채를 이용하는 방법 외에는 자금 조달 수단을 찾기 어렵습니다.

Q. 어떤 리스크가 있나요?

1. 대규모 분양계약 취소로 인한 시행사 수익금 감소
대규모로 분양이 취소되는 경우 시행사의 수익예상금액이 감소되어 대출금을 정상적으로 상환하지 못할 가능성이 존재합니다. 분양취소로 인해 대출금을 모두 회수하지 못했을 경우, 1) 미분양 물건에 대한 처분 또는 대환대출 2) 시행사 자산 압류 3) 대표이사 자산 압류 등의 절차를 통해 미상환 원금을 회수합니다. 이러한 경우를 대비하여, 비욘드펀드에서는 사업장에 대한 입지조건, 분양 프리미엄 시세 등 사업성 평가를 세밀하게 진행합니다.

2. 준공(완공) 리스크
분양대금 ABL은 준공이 완료되지 않은 상태에서 진행되는 대출로, 시공사(건설사)가 계획대로 공사를 마무리하지 못할 경우 입주 후 정산되는 잔금을 받지 못해 손실이 발생할 가능성이 존재합니다. 하지만 분양대금 ABL의 대상 사업지는 대부분 제도권 금융기관이 PF 투자자로 참여하며 관리형 토지신탁에 의해 사업관리가 이루어져, 기존 채권자들의 채무 회수를 위해 시공사에 문제가 생기더라도 대체시공사 선정을 통해 끝까지 준공이 마무리될 가능성이 매우 높습니다.

분양리스크와 관계없는
공사대금 ABL

비욘드펀드의 공사대금 ABL은 시공사(건설사)의 공사대금 채권을 유동화(담보)하여 실행하는 대출입니다. 시공사는 매월 진행되는 공사 공정률에 따라 공사대금을 신탁사(PF대주단)으로부터 지급받으며, 비욘드펀드는 공사대금 수령계좌에 대한 공동명의설정(또는 질권설정)을 통해 공사대금으로 대출금을 회수합니다. 분양에 대한 리스크 없이 공사만 잘 진행될 경우 대출금을 회수할 수 있으며, 공사대금 지급을 위한 PF대출이 승인난 이후에 대출이 진행되여 상환재원이 확실한 구조화 투자상품입니다.

Q. 왜 공사대금을 유동화(담보)하여 대출을 받나요?

시공사(건설사)들은 보통 다수의 건축 프로젝트를 수주하여 공사를 진행하여 공사비용 및 사업투자를 위해 많은 자금수요가 발생합니다. 사업장 구조에 따라 PF대출이 승인난 사업장은 매월 지급, 일부 사업장은 외상공사(완공 이후 분양대금으로 상환)를 진행하기도 하며, PF대출 진행을 위해 시행사의 자기자본 부족분을 시공사 자금으로 대출하는 경우도 있습니다. 이러한 자금수요 때문에 대출을 요청하며, 비욘드펀드는 시공사가 가진 가장 안정적인 상환재원인 공사대금을 담보잡는 구조로 공사대금 ABL 상품을 설계하였습니다. 저축은행 등 제도권 금융기관에서는 2011년 이전에는 공사대금 ABL 대출을 다수 취급하였으나, PF대출에 대한 저축은행 모범규정에 의거하여 현재는 공사대금 ABL 취급이 불가합니다.

Q. 어떤 리스크가 있나요?

공사대금 ABL의 가장 큰 리스크는, 시공사 부도 등으로 공사가 계획대로 진행되지 않아 공사대금이 지급되지 않는 경우입니다. 하지만 PF대주단이 대출심사 과정에서 사업진행을 위해 시공사의 신용등급, 시공능력 등을 세밀히 평가하며, 비욘드펀드 또한 자체적으로 시공사에 대한 평가를 진행합니다.
이러한 심사과정을 거쳤음에도 시공사의 부도 등을 대비하여, 비욘드펀드에서는 자체적으로 대체시공이 가능한 시공사 pool을 지속적으로 확보하고 있습니다. 부도 등으로 공사가 중지될 경우 비욘드펀드에서 선정한 대체시공사가 공사를 인수하며, 이후 지급되는 공사대금으로 비욘드펀드의 대출금을 상환합니다. 이 경우 원리금의 상환이 일부 지연될 가능성이 존재합니다.

부동산 PF(건축자금) 투자와 분양대금/공사대금 ABL 비교

비욘드펀드의 분양대금/공사대금 ABL은 부동산 PF 투자의 고수익률을 유지하면서도, 분양대금/공사대금을 상환재원으로 삼는 구조화 설계를 통해 안정성을 대폭 향상시킨 매력적인 투자상품입니다. 오직! 비욘드펀드에서만 만나볼 수 있습니다.

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